OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍(réng)未(wèi)停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园(yuán)REIT开(kāi)盘继续延续此前几(jǐ)日的下(xià)跌走势(shì)，午(wǔ)后(hòu)跌(diē)幅一度扩大，尾(wěi)盘有所拉(lā)升，全(quán)天收(shōu)跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入(rù)基(jī)础设(shè)施(shī)资产张润大厦(shà)的(de)重(zhòng)要承租方之一(yī)，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停止执(zhí)行已签(qiān)租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续(xù)密切(qiè)关注哲(zhé)库科技后续(xù)情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原(yuán)始权益人相关负责(zé)人(rén)也表示(shì)，近期已同步启动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库(kù)提前退租的可能事项。由(yóu)于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报(bào)900g是几斤 900g是多少毫升扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领导(dǎo)高度重视，浦(pǔ)东(dōng)新区国资委也高度(dù)关注。

　　多位(wèi)业内人士表示，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT近期市场波(bō)动较大，但其实不动(dòng)产公募(mù)REITs项目(mù)短900g是几斤 900g是多少毫升期出租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内(nèi)外价值，投资者应(yīng)理性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗(qí)下芯片子公司哲库科技的(de)事件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此(cǐ)后二级市(shì)场价格(gé)开始震(zhèn)荡走低，午盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午后，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT跌幅(fú)一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收(shōu)3.512元，全天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响(xiǎng)，华(huá)安(ān)张江光大园REIT最近几个交(jiāo)易(yì)日二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)表现(xiàn)欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易日跌(diē)幅(fú)达到9.69％，今(jīn)年(nián)以来(lái)跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅(fú)超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居(jū)前(qián)列。

　　从(cóng)5月15日(rì)公(gōng)募(mù)REITs市场整体表现(xiàn)上看(kàn)，目前上市(shì)的8只产(chǎn)业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs中，仅博(bó)时招(zhāo)商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不同(tóng)程度下跌，8只产业(yè)园区(qū)基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今(jīn)年以(yǐ)来平(píng)均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报(bào)中已经披(pī)露张江光大园项目出(chū)租率有所下降，如今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇(yù)突发事件，因此导(dǎo)致二级市场价格出(chū)现波(bō)动。”一(yī)位业(yè)内人士分析称。

　　不过(guò)，在上(shàng)述人士看来，尽(jǐn)管(guǎn)出于(yú)风(fēng)险规(guī)避的原因，最近几个交易日场(chǎng)内(nèi)资金有所(suǒ)流(liú)出，但(dàn)是，不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目短期(qī)出租(zū)率下跌(diē)并不会(huì)从根本上影响(xiǎng)其(qí)内外价值。

　　他也(yě)同时表示(shì)，目前随着二级市场价格下(xià)跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌(diē)会(huì)受到基本面、情绪面(miàn)等多重因素(sù)影(yǐng)响(xiǎng)，不好(hǎo)判断价格是不是已经完全(quán)触底。

　　此外，还(hái)有一位业内人士表示，今(jīn)年(nián)整体REITs市(shì)场表现低迷，不少产品年内(nèi)二级(jí)市场跌幅(fú)较(jiào)大，其实有些隐含收益率高的(de)产品具备(bèi)一定的投资价值，很(hěn)适合稳健(jiàn)类投(tóu)资者。此(cǐ)外，伴随(suí)着经(jīng)济复苏的(de)步伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行董事高如星对(duì)此表示，若(ruò)张江园区最终能顺利解决招商，平(píng)稳过(guò)度对经(jīng)营现金流(liú)没有(yǒu)造成(chéng)大(dà)的影响，“事件性利空下调至得这么急(jí)、这么深，加(jiā)上前期本身(shēn)园区类资(zī)产就(jiù)回调不少了(le)，这就是黄(huáng)金坑。”不过(guò)，他(tā)也强调，最(zuì)终还是落到(dào)租金收入受(shòu)不受(shòu)影(yǐng)响，影响多大，估计(jì)园(yuán)区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)。随(suí)后5月12日(rì)晚，华(huá)安张江光大(dà)园REIT发布(bù)公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施(shī)资(zī)产张润大厦的重要承(chéng)租方之(zhī)一，目前未(wèi)收(shōu)到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停止执(zhí)行已签租(zū)赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人(rén)将(jiāng)继续密切(qiè)关(guān)注哲库科(kē)技(jì)后续情况，积极做好相关应对。

　　此前(qián)，张(zhāng)江(jiāng)REIT因(yīn)其一(yī)季报中披露的张江(jiāng)光大园项目出租(zū)率下降事项，一度二级市场(chǎng)价格(gé)出现回(huí)落。在随后召开的业(yè)绩说明会中(zhōng)管理人就相关事项进行(xíng)了解释(shì)说明，市(shì)场(chǎng)信心(xīn)得到了一定提(tí)振，二级市(shì)场价格表现也趋于平稳(wěn)。据了(le)解，张江 REIT在(zài)5月(yuè)11日(rì)召开的线上和(hé)线下的扩募(mù)说明会(huì)上，运营团队(duì)表(biǎo)示了对张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目的信心，预计签署(shǔ)意(yì)向书和合同谈判中的储备租户正常转化后，项目出租率将得到回升。没想到仅过了不到(dào)三(sān)周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募(mù)之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引起(qǐ)了市场各方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项(xiàng)目(mù)的原始权益人相(xiāng)关负责人坦言，事(shì)发突然确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关(guān)停哲(zhé)库科技消息的第一时(shí)间(jiān)即奔赴现场(chǎng)进行了沟(gōu)通和(hé)核实工作(zuò)，并同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租(zū)的可能(néng)事项。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是全国(guó)首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募项目(mù)，公司领(lǐng)导高(gāo)度(dù)重视(shì)，据悉新(xīn)区国资委也高度关(guān)注(zhù)。

　　当(dāng)谈及储备租户情(qíng)况，相关负责(zé)人介绍说，目前(qián)储备租户还是比(bǐ)较丰富(fù)的，覆(fù)盖(gài)了芯片测试(shì)、人工(gōng)智能、航天(tiān)产(chǎn)业、信息技术等产(chǎn)业客户，租赁(lìn)意(yì)向(xiàng)面积超过了(le)2万方。从(cóng)意向储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署租赁意(yì)向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个月履约保证(zhèng)金给了我们一些空间，但(dàn)本着对(duì)首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些(xiē)面积在短(duǎn)期内(nèi)完成(chéng)去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园项(xiàng)目一(yī)季度末也(yě)有(yǒu)将近(jìn)30％的空置率，原始权益人有那么(me)多储备租户，之前的空置率为何未(wèi)能得到(dào)解决。

　　对(duì)此相关(guān)负责人解释(shì)，张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园(yuán)一直以来都坚持(chí)以市(shì)场化运营为导向，历史运营表(biǎo)现稳定，租户的调(diào)租和(hé)换租都属于正常情(qíng)况，而(ér)这(zhè)次项目的大租户退(tuì)租正好发生在市(shì)场(chǎng)活跃度(dù)的短(duǎn)期低点，目(mù)前市(shì)场情况已有所好转。在看到出租率下(xià)滑情况(kuàng)没有得到(dào)及时修复后，张江这(zhè)边也作了一(yī)定的资源(yuán)调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大(dà)厦和张江光大(dà)园项(xiàng)目在给(gěi)租户(hù)的分隔空间、交付标准、租金(jīn)水平等方(fāng)面也有(yǒu)一些差异化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的(de)成新度高一些(xiē)，单价也贵一(yī)些，张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园(yuán)单(dān)层以一千(qiān)平的(de)面(miàn)积为主，还有一(yī)些独栋形态的物(wù)业(yè)。租户(hù)自身(shēn)也会有(yǒu)诉求，也会根据自身需求和预(yù)算挑选区域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老(lǎo)资(zī)产的管理人(rén)都变成了一(yī)家，后续我们在资源(yuán)共享(xiǎng)和联合营销方面能更加充分发挥协同(tóng)效应(yīng)，相信可以做得更好。”上述(shù)负(fù)责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定(dìng)位和(hé)展(zhǎn)望，相关负责(zé)人表(biǎo)示，张江集团和张江高科(kē)目前在(zài)管资(zī)产约(yuē)五百万方，还有一些其他(tā)在(zài)开发的储备(bèi)项目，这些都将成为(wèi)张江REIT实现打造(zào)张(zhāng)江园(yuán)区产业(yè)空(kōng)间资产上市平台目标的(de)坚(jiān)实后盾(dùn)和储备资源。“我们(men)非常重视张江REIT这个资本平台和它未来的(de)发展。”相关(guān)负责人表示，“这次(cì)扩募(mù)是我(wǒ)们实现基(900g是几斤 900g是多少毫升jī)金扩容的(de)第一步，也是至关重要的一步，眼下我们可能面临了(le)一些突发情况需要解(jiě)决，但是这和我们在张江科学城(chéng)这三十年建设发(fā)展过程中所经历(lì)的相比，只能算(suàn)是一个(gè)非(fēi)常小的插(chā)曲。我(wǒ)们有信心排(pái)除万(wàn)难，尽一切可能化解当前(qián)突发事件的所(suǒ)有负(fù)面影响，维持预期(qī)和市(shì)场的信心。”

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